immobilier Morbihan. Vannes, le 16 Mars 2010
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Ab Intestat
Se dit lorsqu'une succession est réalisée sans testament AbattementIl existe de nombreux abattements, il s'agit d'un montant fixe, par exemple en matière de droits de mutation, de plus-values immobilières, ou d'un montant forfaitaire, par exemple en matière de revenu foncier ou de traitements et salaires, qui est appliqué à une base imposable pour la réduire jusqu'à la gommer si elle est inférieure au montant de l'abattement. AccédantsClients recherchant des financements pour accéder à la propriété de leur résidence principale ou secondaire et/ou effectuer des travaux d'amélioration sur ces biens. AcompteSomme versée par l'acquéreur au constructeur, ne dépassant pas 5% du prix. Lors de la signature d'un contrat de construction maison individuelle (CCMI), le constructeur peut exiger soit un dépôt de garantie, soit un acompte si le contrat ne prévoit pas de dépôt de garantie. Il ne doit pas dépasser 5% du prix de la construction et doit faire l'objet d'une garantie de remboursement. L'attestation de garantie de remboursement est jointe à votre contrat de construction. AcquêtsAcquisition faites pendant le mariage et tombant dans la communauté patrimoniale. Acte authentique de venteDocument signé par l'acquéreur chez le notaire pour formaliser la vente immobilière. En France, une vente immobilière doit être signée devant le notaire, officier public ayant le monopole de la publicité foncière. L'acte qui relate cette vente doit être écrit et revêtir un caractère authentique. Pour attaquer un acte authentique, il faut obligatoirement une procédure d'inscription de faux en écriture. Au contraire, un acte non authentique (acte sous seing privé) peut être attaqué sur le fonds et sur la forme.L'acte est dit authentique car il est enregistré et a date certaine, vérifiée par un officier public, en l'occurrence votre notaire. La rédaction de cet acte est en outre conforme aux règles de droit. C'est le notaire de l'acquéreur qui rédige l'acte, le notaire du vendeur constituant pour lui le dossier (origine de propriété, règlement de copropriété existant…).
L'acte de vente consigne les identités des vendeur et acquéreur, la description et l'origine de propriété du bien objet de la mutation, certaines dispositions d'urbanisme et enfin les modalités de financement du bien immobilier par l'acquéreur.
L'acte de prêt doit y être joint lorsqu'une inscription hypothécaire est réalisée.
Si vous achetez dans une copropriété, un règlement de copropriété vous sera remis par le notaire le jour de la signature de l'acte.
L'original de l'acte de vente est appelé une "minute". Une copie (certifiée, ce qui lui donne force exécutoire auprès d'un agent de la force publique) est appelée une "grosse".
Acte de nantissementDocument établi par le prêteur dans le cadre d'une procédure de nantissement par voie d'huissier. Rédigé grâce au bulletin de souscription du contrat d'assurance-vie ou aux conditions particulières, cet acte de nantissement vous est communiqué en trois exemplaires en même temps que l'offre (ou la notification d'accord). Vous devez le signer et le dater, une mention manuscrite d'engagement de nantir doit également y être apposée par vos soins. Dès le retour des trois exemplaires originaux au prêteur, ceux-ci sont transmis à un huissier (officier public) qui fait la démarche auprès de la compagnie d'assurances pour formaliser le nantissement.Cette procédure implique des frais, généralement forfaités (250 € en moyenne) : enregistrement à la trésorerie générale des impôts, droits de timbre et Frais d'huissier. Ces frais viennent s'ajouter aux frais de dossier.
Elle est utilisée en cas d'urgence car elle peut permettre de débloquer les fonds dès que les actes de nantissement sont transmis à l'huissier. Le prêteur a exceptionnellement recours à cette procédure lorsque la compagnie n'accepte pas d'émettre un avenant de mise en gage.
En complément d'information : voir Gage ou Nantissement.
Acte sous seing privéActe rédigé et signé entre deux parties, ne nécessitant pas la validation d'un officier public. Ce terme s'oppose à acte notarié, ou authentique. L'exemple d'acte sous seing privé retenu ici est celui de l'offre valant contrat de prêt : Lorsque le prêteur ne requiert pas d'inscription hypothécaire sur le bien financé, il rédige à votre attention une offre de prêt classique, sauf que celle-ci vaut contrat dans ce cas précis. Cette offre valant contrat de prêt est un acte sous seing privé : elle ne requiert la validation d'aucune autorité publique. Au contraire, une offre Scrivener classique sera annexée à l'acte authentique de vente signé devant notaire. Cela n'empêche pas une offre valant contrat d'être soumise au délai de réflexion Scrivener.En complément d'information : voir Offre de prêt.
Actif netPour un OPCVM, il s'agit de la valeur du portefeuille, calculée aux cours de Bourse du jour, majorée des liquidités. On l'appelle aussi " l'encours ". Actif successoralEnsemble des biens laissés par un défunt, y compris les dons dont il aurait déjà pu disposer ou effectuer. Action et Action à dividende prioritaireTitre de propriété d'une société de capitaux donnant droit de vote aux assemblées générales, droit aux dividendes (si les résultats le permettent), droit d'information sur la gestion de la société.Une action à dividende prioritaire ne donne pas droit de vote à son détenteur lors des assemblées générales mais un dividende versé en priorité sur les autres et d'un montant généralement plus élevé.
Actions de SICAVComme il s'agit de société, le capital des SICAV est composé d'actions. On achète et on vend donc des actions de SICAV. Elles ne sont pas cotées, contrairement aux actions des sociétés industrielles, financières ou de services inscrites à la Bourse de Paris. Leur valeur ne dépend pas de l'offre et de la demande, mais elle est le simple reflet de l'évaluation de leur portefeuille. AdossementProduit de capitalisation bancaire ou contrat d'assurance-vie remis en gage ou en nantissement pour la garantie d'un prêt. L'adossement peut revêtir deux formes :confortatif : il est donné en garantie complémentaire du prêt et "conforte" le risque du dossier de crédit.
il est donné dans l'objectif de rembourser le capital au terme du prêt (prêt in fine). Une quotité minimum de départ sera donc requise. Un engagement de verser des primes périodiques peut également être exigé par le prêteur, sous peine de rendre le prêt amortissable.
AgiosIntérêts perçus par un prêteur en contrepartie des découverts ou crédits utilisés par l'emprunteur. Ils sont calculés à partir de la mise à disposition effective des fonds. Aide Personnalisée au Logement (APL)L'APL est une prestation qui a pour objet de compenser partiellement la dépense de logement du bénéficiaire. Elle est attribuée aux locataires de logements conventionnés ainsi qu'aux accédants à la propriété bénéficiant de prêts conventionnés.Modalités d'octroi
Le bénéficiaire doit en faire la demande, établie sur un modèle type adressé à l'organisme payeur de l'APL (soit les caisses d'allocations familiales, soit les caisses de mutualité sociale agricole). Il devra y joindre les justificatifs suivants :
un état des personnes vivant au foyer,
une déclaration de ressources,
un certificat de votre établissement prêteur indiquant les modalités de remboursement de votre prêt,
un certificat de votre établissement prêteur attestant que vous avez honoré vos mensualités. L'APL est accordée pour une année. Vous devez donc renouveler votre demande chaque année avec les justificatifs.
Modalités de paiement L'APL est en général versée au prêteur qui la déduit de vos échéances de prêt, à travers un système de tiers payant.
Modalités de calcul Le montant de l'APL dépend du nombre de personne dans le foyer, du montant de votre échéance de prêt, du montant de vos revenus annuels.
Pour être versée, l'APL doit être d'au moins 100 F / 15,24 € par mois avant imputation de la CRDS.
Allocation d'actifsRépartition des avoirs financiers.Par exemple, pour une SICAV, l'allocation d'actifs se traduira par la répartition géographique des investissements ou encore la répartition entre actions et produits de taux.
AmortissementCe terme recouvre différentes notions. En matière de financement, il s'agit de la part de capital remboursée à chaque échéance.
En matière de revenu foncier, l'amortissement est un système qui permet de prendre en compte le montant de l'investissement locatif réalisé. Ce système ne s'applique qu'aux immeubles neufs dans le cadre de l'amortissement Besson ou Périssol.
En matière d'imposition des entreprises, l'amortissement est destiné à reconstituer le capital nécessaire pour remplacer le bien.
Appartement ancienAppartement dont la date de vente est postérieure d'au moins cinq ans à la date d'achèvement des travaux. Sont donc exclues les ventes en état futur d'achèvement (VEFA) et les mutations qui sont intervenues dans les cinq années qui suivent l'achèvement des travaux. Apport personnelReprésente l'épargne que l'investisseur mobilisera pour réaliser son opération. Un Plan d'Epargne Logement (PEL) ou un Compte d'Epargne Logement (CEL) peuvent être assimilés à de l'apport personnel. Si la capacité d'endettement le permet, un prêteur peut proposer à l'emprunteur de financer votre investissement en totalité sans apport personnel. Au plan fiscal, cette possibilité peut s'avérer très avantageuse dans le cadre d'un investissement locatif. Arbitrage (ou transfert)C'est le fait de transférer son épargne d'un support à l'autre dans les contrats d'assurance vie multisupports. L'arbitrage donne lieu à des frais mais n'a aucune conséquence fiscale. Assurance décèsContrat d'assurance couvrant le risque de décès de l'emprunteur. En général, ce contrat garantit également les risques d'invalidité et d'incapacité temporaire.Lorsqu'il s'agit du contrat groupe du prêteur, tous les emprunteurs, quelque soit leur âge, se voient appliquer la même tarification. Elle est alors calculée sur le capital emprunté, et non sur les capitaux restant dus. En cas de non paiement des échéances du prêt (qui incluent les cotisations d'assurance-décès), le prêteur prend en charge les cotisations d'assurance et permet ainsi à l'emprunteur de continuer de bénéficier de sa couverture, ce qui n'est très généralement pas le cas lorsqu'un contrat "extérieur" est donné en délégation au prêteur.
Assurance dommages ouvrageAssurance obligatoire devant être souscrite par le maître d'ouvrage lors d'une construction immobilière.Le maître d'ouvrage est tenu, conformément à l'article L 242-1 du code des assurances, de souscrire, pour son compte et celui, le cas échéant, des propriétaires successifs (ceux à qui vous revendrez), une assurance garantissant, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement des travaux de réparation des dommages qui rendrait le logement impropre à sa destination. Cette assurance se retourne ensuite sur les autres garants (garantie biennale de bon fonctionnement, garantie décennale). Cette couverture, couramment appelée "dommages ouvrage", est obligatoire lors de toute revente dans les 10 ans : elle sera exigé par le notaire. En revanche, la loi ne punit pas le maître d'ouvrage qui ne souscrit pas à une telle garantie.
Le conseil :
Les "dommages ouvrage" proposées par les constructeurs de maisons individuelles sont les plus économiques : ils peuvent négocier des tarifs intéressants compte tenu du nombre de constructions qu'ils réalisent. Cette assurance est en générale incluse au contrat de construction de maison individuelle. Si vous souhaitez souscrire de votre côté votre assurance dommages ouvrage, vous risquez de la payez près de 2 fois plus chère que chez celle du constructeur. Si, de plus, vous attendez de revendre pour la souscrire (parce que votre acquéreur sera en droit de l'exiger), vous risquez de ne trouver aucun assureur disposé à vous la proposer : il faudra faire accepter à votre acquéreur de s'en passer…
Assurance vieCe terme générique rassemble un grand nombre de produits mais parmi lesquels on peut distinguer 2 catégories : - L'assurance vie en cas de vie : contrat d'assurance permettant la constitution d'une épargne et le versement de celle-ci sous forme de capital ou de rente si l'assuré est en vie au terme du contrat. En cas de décès de l'assuré avant terme, le capital est transmis au(x) bénéficiaire(s) désigné(s).
- L'assurance en cas de décès : contrat d'assurance qui, grâce à une ou plusieurs cotisations versées à fonds perdus, garantit un capital à un bénéficiaire désigné en cas de décès de l'assuré, souscripteur du contrat. Cette opération de prévoyance a pour seul but de protéger ses proches.
AssuréLa vie ou le décès de l'assuré décident du devenir du contrat. En cas de décès, les contrats d'assurance retraite prévoient le versement du capital au(x) bénéficiaire (s). En revanche, si l'assuré est toujours en vie au terme du contrat, il perçoit soit un capital, soit une rente.
Attestation notariée de propriétéAttestation donnée par le notaire certifiant que vous êtes propriétaire d'un bien immobilier.Les références cadastrales figurent sur ce document, mais ni le prix d'acquisition, ni ses modalités de paiement n'y figurent. Lorsque vous constituez votre dossier de demande de crédit, il est donc préférable de produire au prêteur une copie du titre de propriété (pages indiquant la description du bien, le prix et ses modalités de paiement), ce qui lui évite de réclamer l'attestation au notaire.
Autorisation de prélèvementDouble mandat donné par le client autorisant, d'une part, le prêteur (aussi désigné par " émetteur " ou " bénéficiaire ") à prélever directement sur le compte bancaire ou postal du client les sommes contractuellement convenues et, d'autre part, le banquier du client à payer ces sommes. AvanceC'est un prêt consenti par l'assureur et garanti par l'épargne du contrat. L'avance ne modifie en rien le fonctionnement du contrat. Les modalités de l'avance (frais, montants, remboursement, montant maximum) varient selon les contrats. AvenantDocument venant modifier ou compléter les clauses d'un contrat précédemment conclu. Avenant de cession en garantieAutre dénomination de l'avenant de mise en gage. Avenant de mise en gage (d'un contrat d'assurance-vie)Document rédigé par la compagnie d'assurances portant avenant au contrat souscrit auprès de celle-ci, indiquant que le contrat est nanti au profit du prêteur (voir nantissement).Ce document est transmis par la compagnie d'assurances au prêteur sur sa demande (après autorisation du dossier de prêt) puis transmis à l'emprunteur pour signature. Le prêteur a donc besoin des caractéristiques du contrat pour formuler sa demande à la compagnie (bulletin de souscription ou conditions particulières).
Il doit être signé et daté par vous, une mention manuscrite d'engagement de nantir à hauteur du montant du prêt (et non à hauteur du seul montant souscrit) doit également y être apposée par vos soins. Dès le retour des trois exemplaires originaux chez le prêteur, ceux-ci sont transmis à la compagnie d'assurances qui appose à son tour son cachet et sa signature, et retourne deux exemplaires au prêteur. Ce dernier appose enfin sa signature, conserve le deuxième original, et vous transmet le troisième par courrier.
Avoir fiscalL'avoir fiscal est lié au paiement de l'impôt sur les sociétés. Il est égal pour les personnes physiques, à 50 % du montant du dividende distribué par les sociétés françaises. Ce crédit d'impôt, qui fait l'objet d'un certificat délivré par l'établissement payeur, constitue un revenu imposable pour le bénéficiaire au même titre que le dividende lui-même puis viendra en déduction du montant de l'impôt à payer, si l'impôt n'est pas suffisant, il lui sera remboursé.
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