SCPI- Société Civile de Placement Immobilier - investissement immobilier

Qu'est ce qu'une SCPI ?
Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier.
Cette société Civile Immobilière bénéficie des services d'une société de gestion spécialisée, qui intervient à quatre niveaux :

elle collecte des fonds auprès des épargnants, sélectionne et achète des centaines des biens immobiliers : habitations, bureaux, locaux commerciaux, entrepôts, etc ...

elle commercialise auprès des particuliers des parts qui représentent une partie du patrimoine foncier constitué par la SCPI

elle assure la gestion de ces biens et verse à ses adhérents (au prorata des parts souscrites) les loyers qu'elle perçoit

à terme, elle revend l'ensemble du parc foncier qu'elle détient et redistribue le capital à ses adhérents ainsi que les plus values éventuelles
Ces sociétés de gestion sont soumises au contrôle strict de la Commission des opérations de bourse (COB). Cette dernière, a pour mission de faire respecter certaines règles de gestion et d'organisation visant a protéger les intérêts des souscripteurs sur le long terme.
Important :
les SCPI ne sont pas cotées en bourse. Leur valorisation est basée sur la qualité de leur patrimoine et leur rentabilité. La valeur des parts de SCPI n'est pas influencée par les fluctuations boursières comme les actions mobilières ou les SICAV.
824 milliards d'euros collectés en 2003 !
Depuis 1999, le marché des parts de SCPI n'a cessé de se développer. Passant de 401 M€ en 2002 contre 160 M€ en 1999, la collecte a atteint 824 M€ en 2003 (source ASPIM - IEIF).
Autre signe de la bonne santé des SCPI, leur capitalisation a franchi le seuil des 10 milliards d'euros.
Attention :
la SCPI n'est pas un placement miracle. Il convient de regarder de très prés la qualité du patrimoine géré ainsi que les règles de gestion et d'arbitrage pratiquées par la SCPI. Comme pour tout placement, la qualité et le sérieux du gestionnaire restent des éléments primordiaux pour choisir sa SCPI.

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Les avantages de la pierre papier

Les SCPI offrent de nombreux avantages face à l'investissement locatif traditionnel car elles permettent de simplifier et d'assouplir le processus d'investissement et de gestion.
Une formule adaptable à la capacité d'épargne de chacun :
Aujourd'hui, pour investir dans de l'immobilier, il faut disposer d'un budget minimum de 120.000 à 150.000 euros (prix moyen pour un 2 pièces). L'avantage de la SCPI réside dans sa modularité car vous n'achetez pas un bien propre, mais des parts correspondant à plusieurs biens immobiliers.
Rien ne vous empêche donc de limiter votre investissement en fonction de votre budget ou de votre capacité d'épargne.
Profitez des prix d'acquisition négociés par le gestionnaire :
Contrairement à un particulier, les gestionnaires de fonds en SCPI achètent souvent plusieurs lots sur un même programme ou immeuble. Leur poids financier leur permet de négocier des remises à l'achat qu'un investisseur seul ne peut obtenir. Les souscripteurs de SCPI bénéficient donc souvent d'une décote par rapport aux prix réels du marché.
L'immobilier ainsi bien acheté, permet d'augmenter ses chances de plus-value lors de la revente.
Une mutualisation des risques :
Les investisseurs entrant dans le capital d'une SCPI, accèdent à une diversité de typologies de biens répartis dans toute la France. L'épargne investie reste ainsi à l'abri des éventuelles fluctuations des marchés immobiliers locaux et de la demande locative.
En règle générale les actifs immobiliers regroupés au sein de la SCPI appartiennent à une même "famille" de produits :

SCPI de Bureaux

SCPI de logements

SCPI de murs de boutiques

SCPI de locaux commerciaux

SCPI de parkings
Des revenus garantis et sécurisés par le gestionnaire :
Une SCPI permet d'investir dans l'immobilier locatif sans subir les contraintes de la gestion directe et permet de s'appuyer sur le savoir-faire de professionnels. La plupart des contrats de souscription proposent des garanties de revenus et de rentabilité.
Tous les avantages de la pierre sont conservés :
Le souscripteur d'une SCPI bénéficie des mêmes avantages qu'un investissement locatif traditionnel :

sécurité du marché de l'immobilier

possibilité de financer à crédit ses parts de SCPI

déduction fiscale de ses charges

revenus indexé sur le coût de la vie

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La SCPI Robien
Une SCPI Robien regroupe exclusivement des biens immobiliers neufs éligibles aux 3 critères de la loi Robien :

elle est composée d'immeubles d'habitations neufs

les loyers pratiqués correspondent aux barèmes fixés par le dispositif Robien

la durée de location est fixée à 9 ans minimum
Tous les avantages fiscaux sont préservés :
L'achat de parts de SCPI s'amortit comme un investissement direct, à hauteur de 95% du montant de la souscription. L'amortissement débute dès l'achat des parts, ce qui représente un avantage non négligeable par rapport à un investissement Robien classique.
Profitez du levier du crédit :
Comme pour l'investissement direct, le recours au crédit est préconisé pour l'acquisition des parts de SCPI (les intérêts d'emprunt étant également déductible fiscalement). Il est ainsi possible d'investir plusieurs dizaines de milliers d'euros sans aucun capital départ.
Les échéances du crédit seront en majorité remboursées par les revenus fonciers générés par la SCPI et les économies d'impôts réalisées. C'est une manière judicieuse de se constituer un patrimoine à moindre coût.
Une sortie programmée :
Autre atout de la SCPI Robien : la liquidité des parts. Leur revente intervient normalement à une date programmée à l'avance dans les statuts de la SCPI. Il est possible cependant de revendre ses parts avant la date prévue sur un marché parallèle de revente. Cette solution est déconseillée sur une SCPI Robien (l'investisseur perd tous les bénéfices fiscaux liés à l'amortissement).
Certaines SCPI proposent également des garanties de rachat, visant à préserver l'investisseur d'éventuelles moins-values lors de la revente.
Qui est Concerné par les SCPI Robien :
Que ce soit en direct ou via des parts de SCPI, le dispositif fiscal Robien s'adresse à des investisseurs moyennement et fortement fiscalisés.
Néanmoins, contrairement à un investissement immobilier classique, il n'est pas nécessaire de disposer d'une capacité d'épargne ou d'endettement important pour investir.
C'est un placement idéal pour tous ceux qui souhaitent profiter pleinement des avantages de l'immobilier et de la défiscalisation, sans pour autant se soucier de gestion ou se lancer dans un investissement d'un montant trop important.
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